موعد الإخلاء والوحدات البديلة.. خبير يشرح مواد قانون الإيجار القديم

بعد موافقة مجلس النواب على مشروع القانون المقدّم من الحكومة بتعديل قانون الإيجار القديم، يوضح خبير الإدارة المحلية، نائب رئيس حزب المؤتمر، اللواء رضا فرحات، تفسير المواد الأساسية للقانون الجديد.

المادة (1)

“تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى و الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر”.

التفسير: يعني ذلك أن أحكام هذا القانون تسري على الشقق السكنية وغير السكنية.

المادة (2)

“تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السُكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.”.

التفسير: تنتهي عقود الإيجار لغرض السكنى بعد 7 سنوات أو بعد 5 سنوات للأماكن غير السكنية من تاريخ تطبيق القانون، ومن الممكن أن يتم إنهاء العقد بالتراضي بيت المالك والمستأجر، لعقود الـ5 سنوات.

المادة (3)

“تُشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

(الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة – مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة – المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة – شبكة الطرق ووسائل المواصلات – القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة).

ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان، أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة”.

التفسير: سيتم تشكيل لجنة لكل محافظة حتى يتم تحديد القيمة الإيجارية للوحدات السكنية كما نص عليها القانون.

المادة (4) 

“اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة من هذا القانون من أعمالها، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهريًا”.

التفسير: زيادة القيمة الإيجارية لغرض السكنى في المناطق المتميزة بواقع 20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره 1000، وبواقع 10 أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن بالمناطق المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره 400 للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة.

ويعتبر عمل اللجنة لمدة 3 أشهر “فترة انتقالية” وتحديد القيمة الإيجارية الـ250 جنيهًا موقتة لحين تحديد القيم الإيجارية الأساسية وسيتم العمل بالقانون بها بعد أن تنشر بالجريدة الرسمية.

المادة (5)

“اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية”.

التفسير: زيادة القيمة الإيجارية لغير السكنى 5 أمثال القيمة الإيجارية الحالية، وصدرت هذه المادة بالمساوة مع القانون الخاص بالأشخاص المؤجرين لغير السكنى لمدة انتقالية 5 سنوات وهذا للتساوي مع المؤجرين لغير السكني.

المادة (6)

“تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين 4 و5 من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%”.

التفسير: زيادة القيمة الإيجارية بنسبة 15% سنويًا وذلك طول مدة الـ 5 أو 7 سنوات.

المادة (7)

“عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (2) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:

– إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار للمكان المؤجر لمده تزيد على سنة دون مبرر.

-إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر”.

التفسير: القانون يوضح إخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو إذا كان المؤجر لديه وحدة سكنية أو غير سكنية أو ترك المكان لمدة عام.

المادة (8) 

“عدم الإخلال بحكم المادتين (2)، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقًا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة.

ويقدم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار طلب مرفقًا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد منهم إليه عقد الإيجار.

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص”.

التفسير: من حق المستأجر أن يطلب من الدولة وحدة سكنية أو تجارية بديلة (تمليك أو إيجار)، شريطة تقديم إقرار بإخلاء الوحدة القديمة فور تخصيص الجديدة، وتكون الأولوية للفئات الأضعف (كبار السن، الأرامل، أصحاب المعاشات…) وفقًا للائحة تنفيذية يصدرها رئيس الوزراء، ويحدد مجلس الوزراء قواعد التقديم والتخصيص خلال 30 يوم من تطبيق القانون، وتقديم تلك المستندات على لا يتم التحايل على القانون “تقديم الإخلاء للحصول على وحدة سكنية”.